一．婚前购买的房产婚后增值部分是否可以要求分割？

在中国房地产发展迅速，房产在北上广深更是价格不菲，甚至有玩笑说，卖掉一套房产，其价值可以让一个企业扭亏为盈，由此可见现在房产对人们来说非常重要。

那么在深圳，如果离婚时，对于一方婚前用自己个人财产购买（是按揭方式购买而非全额购买），又登记在该购买方名下的房产，婚后共同参与了还房产的按揭款的另一方，是否可以要求分割该房产，如何分割？

1.一种观点认为，婚前一方用个人财产按揭贷款购买的房产，由于购房合同和按揭贷款合同都是一方所签，相关权利与义务当然由签署合同的一方享受和承担，而且该房产也是登记其名下，因此该房产应该属于其所有。至于增值部分，属于房产的天然孳息、自然增值，应该归属房产的所有人所有。至于还按揭款部分，属于债之范围，应该依照债之关系解决。

2.持相反观点认为，虽然购房合同和按揭贷款合同都是一方所签，该房产也是登记在其名下。但实际上婚后共同还按揭贷款，其实是用夫妻共同财产支付，其相应的增值部分，应该理解为夫妻共同财产的增值，因此应该依法分割。

上述争议，在中华人民共和国最高人民法院于2011年7月4日通过《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》后，也有了比较明确的答案。

该解释第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

因此按照上述司法解释，一方婚前按揭购买的房产，该房产登记在购买方名下的，如果婚后用夫妻共同财产还按揭的，该按揭款相对应的增值部分应该依法分割。即婚前购买的房产婚后共同还按揭贷款增值部分可以要求分割。

二．可以要求分割的前提。

1．房产属于一方婚前购买、一方用个人财产支付首付款，并登记在购买方（即支付首付款方）名下。

例如甲男在与乙女结婚之前，甲男签订了房产买卖合同购置了房产，用其个人财产支付首付款，该房产也登记在甲男名下。

但是如果乙女参与签署购房合同，或者参与支付首付款，或者房产登记在乙女名下，则属于其他情况，不适用上述司法解释第十条。

2.婚后用夫妻共同财产还按揭贷款。

按揭贷款部分要用夫妻共同财产清偿，才有权要求分割对应的增值部分。如果均由购房方个人财产支付按揭贷款，不存在分割的问题。

三．如何分割和计算增值部分。

离婚时，如果对争议房产的分割双方能达成协议的，依照意思自治原则，当然要尊重当事人的意思，按照协议执行。

如果协商不了，就要诉诸法院，由法院来裁判分割。

需要强调的是本文所介绍的是深圳地区法院的一般做法，其它地区法院未必如此计算分割。

2014年5月21日深圳市中级人民法院审判委员会民事行政执行专业委员会第10次会议通过了《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》。

该指引二十九规定：最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第10条第2款规定中的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”一般可以按照如下公式计算：夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷实际购房款（房屋购买价+离婚时已还全部利息）×离婚时房屋市场价。

对此深圳市中级法院也解释到：。。。。如何计算夫妻婚后共同还贷及其增值部分。。。。。对于该问题司法实践中存在多种计算公式，较为混乱。该裁判指引是在综合司法实践中对于有关问题的计算方法后，选取的一种我们认为相对较为公平的计算方法，以统一我市两级法院的裁判标准。

以下案例是深圳市法院的真实案例：

甲男于2012年7月13日购买了于南山区西丽桃源村的1x栋3x1房，房产证号：深房地字第××，登记在甲男名下。而后与乙女登记结婚。后双方因是否生育及医疗费用问题发生纠纷，因此诉诸法院要求解除婚姻关系及分割涉案房产等。

深圳市区法院的一审判决：

西丽桃源村的1x栋3x1房系甲男于婚前购买并登记在甲男名下，房屋购买价为1276800元，双方均同意按170万元确定涉案房屋的现值。

双方婚姻关系存续期间交付的按揭款项及其增值部分属于夫妻共同财产。截至2014年9月15日，涉案房屋按揭贷款共产生利息22680.8元，婚后夫妻共同财产支付贷款本息115653.12元。

因170万元属于涉案房屋的现值净值，计算房屋增值比例时亦应以房屋购置净值为基数，不宜将购买时的税费计算在内。

经核算，涉案房屋的价值中属于夫妻共同财产的部分为151299.12元（115653.12元÷（1276800元＋22680.8元）×1700000元】。故乙女有权要求甲男补偿房屋价款75649.56元（151299.12元×50%）。

深圳市中级人民法院的二审判决：

甲男为购买涉案房屋支出税费57958.94元、中介费31000元、评估费500元，该部分款项亦为购买涉案房屋实际支出的成本，在计算房屋增值比例时亦应计算在内，原审对此处理不当，本院予以纠正。

经核算，涉案房屋的价值中属于夫妻共同财产的部分为141554.23元（115653.12元÷（1276800元＋22680.8元＋57958.94元＋31000元＋500元）×1700000元】。

甲男应向乙女补偿房屋价款70777.11元（141554.23元×50%）。

（本文仅供参考）