上诉人（原审被告）：陈某洪，男，1963年8月15日出生，汉族，住广宁县古水镇，现住云浮市云城区腰古镇。

 

被上诉人（原审原告）：江某强，又名江志泉、江强，男，1959年7月28日出生，汉族，住云安县前锋镇。

 

上诉人陈某洪因与被上诉人江某强房屋租赁合同纠纷一案，不服云安县人民法院作出的（2014）云安法民二初字第155号民事判决，向广东省云浮市中级人民法院提起上诉。

 

原审法院经审理查明，2010年6月30日，江某强与陈某洪签订了《租铺合同》一份，双方约定：“江某强同意把罗坪村铺面约50平方租用给陈某洪使用，租用期为三年，自2010年6月30日至2013年12月30日止。每月租金为600元。陈某洪需于每月28日前把租金付给江某强，不得拖欠租金。江某强不负责陈某洪所使用的电费、水费等。如租用期满，江某强想继续出租，陈某洪想租用，在同等条件下江某强优先租给陈某洪。陈某洪先支付押金1800元给江某强，租期满后江某强把押金退回给陈某洪。”合同签订当日，陈某洪交付了1800元押金给江某强，江某强即将上述房屋交付陈某洪使用。随后，陈某洪将上述房屋交由郑仕斌使用、管理以经营陶瓷生意。郑仕斌于2010年9月27日向云安县工商行政管理局申请登记成立了“云安县前锋镇荣俊陶瓷店”，经营场所为云安县前锋镇罗坪新街（即陈某洪向江某强租赁的房屋）。

 

签订合同后，陈某洪依约交付租金至2012年10月份，但从2012年11月开始拖欠租金。因拖欠租金，陈某洪于2013年6月搬离上述租赁房屋，但并未交还房屋锁匙。2013年6月21日至今该房屋处于空置状态。

 

诉讼中，江某强提供的《水费收据》记录2010年至2013年12月30日，使用自来水989方，单价1元/方，金额989元。江某强提供的《电费发票》记录2013年4月4日至2013年6月4日，江勇锋（江某强的儿子）电表的计费电量为438度，金额306.6元。

 

以上事实，有江某强提供的身份证、《租铺合同》、国有土地使用证、水费收据、电费发票、云安县前锋镇社区居民委员会出具的证明，陈某洪提供的个体户机读档案登记资料、云安县前锋镇罗坪村委会出具的证明，以及开庭笔录予以佐证。

 

原审法院经审理认为，江某强、陈某洪签订的《租铺合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。

 

租赁房屋交付押金的目的就是督促承租方全面履行自己的义务，陈某洪拖欠租金，构成违约，江某强收取陈某洪的押金可不予退回。

 

陈某洪作为房屋的承租人，其向出租方（江某强）缴纳租金，是约定和法定义务，陈某洪不按合同约定向江某强支付房屋租金的行为，已构成违约，应承担继续履行等违约责任。陈某洪拖欠租金，江某强并未要求提前解除合同，且陈某洪亦在继续使用该租赁房屋，应视为江某强陈某洪同意继续履行合同。虽然江某强于2013年6月搬离租赁房屋，但并未与江某强协商提前解除合同亦没有交还房屋钥匙，合同仍应继续率履行，直至租赁合同期满。对于合同期内的租金，陈某洪有义务按照合同的约定支付租金，即支付租金至2013年12月30日。陈某洪拖欠租金自2012年10月至2013年12月共15个月，合计600元/月×15个月=9000元。江某强主张陈某洪应支付水费989元、电费227.5元，但其提供的水费收据不足以证实该水费是陈某洪租赁期间产生的，同时，其提供的电费发票亦未能证明陈某洪所拖欠电费的具体数额，故对江某强要求支付水费、电费的主张不予支持。江某强主张因陈某洪的违约行为造成江某强损失1800元，但其未举证证明因陈某洪拖欠租金所产生的损失项目、数额，对其主张不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”陈某洪辩称“在签订合同时江某强的房屋已经先行出租给他人，双方签订的是无效合同，且合同未实际履行，陈某洪不应承担债务”，陈某洪对此负有举证责任而举示的证据不能证明其抗辩主张，对其所抗辩主张的事实不予认定。综上，陈某洪应支付江某强租金9000元。

 

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十二条二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，作出如下判决：一、陈某洪应于判决发生法律效力10日内支付9000元给江某强。二、驳回江某强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。

 

一审宣判后，上诉人陈某洪不服，向本院上诉称：请二审法院依法撤销云安县人民法院作出的（2014）云安法民二初字第155号民事判决书的第一项判决；本案所有诉讼费由被上诉人负担。

 

事实与理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。虽然上诉人与被上诉人于2010年6月30日书面签订了一份《租铺合同》，但该合同并没有履行，原因是被上诉人在2010年6月12日已经将该铺租赁给了姓名为郑仕斌的人使用；被上诉人还于2010年9月26日与姓名为郑仕斌的人签订了一份《租赁合约》，在该合约约定，“出租方江志全将自己所属的一间铺位约50平方米租给承租方合法使用，租赁期限：2010年6月12日起至2013年12月30号止，租金为每月600元。”同年9月27日郑仕斌持该份《租赁合约》、上诉人所在的罗坪村委会证明、土地使用者为江志全的国有土地使用证向云安县工商行政管理局申领了个体户名称为“云安县前锋镇荣俊陶瓷店”。此后该铺一直由姓名为郑仕斌的人使用，此事实有上诉人向原审法院提交的由云安县工商行政管理局信息中心提供的工商登记资料等证据予以证实。上诉人与姓名为郑仕斌的人并不相识，也没有任何亲属关系，更不存在上诉人将本案涉案的铺交给郑仕斌使用、管理或转让这一事实，反而是被上诉人自己将该商铺租赁给了姓名为郑仕斌的人使用、经营陶瓷生意，庭审时被上诉人自己也认可该铺的钥匙至今还在郑仕斌手里，而且每月的租金亦由郑仕斌交到被上诉人手里直到2012年10月份郑仕斌搬离该铺时止。因此，原审判决认定上诉人收了被上诉人的铺而后交给郑仕斌使用并经营陶瓷生意实属认定事实不清，证据不足。

 

上诉人在原审提交的证据证明效力依法大于被上诉人的证据及陈述。原审庭审前上诉人在举证期限内向法庭提交了两组证据，其中第二组证据为伍页，是郑仁斌向云安县工商行政管理局相关部门申请个体工商营业执照时提交的相关材料，依次是第一、个体工商户设立登记申请书；第二，土地使用者为“江志全”的土地使用证。上诉人提交的这一组证据完全可以证实2010年6月12日被上诉人就已经将本案所涉房屋租赁给了郑仕斌使用并开办经营陶瓷生意，而且这些证据与被上诉人在庭审时自认的该房屋“由郑仕斌在经营”、“房屋钥匙至今还在郑仕斌手里”、“租金由郑仕斌……交到江某强手里”的这些事实陈述形成一条证据链，证实该房屋自2010年6月12日起至2012年10月时止一直由郑仕斌使用并经营陶瓷生意的事实。

 

迄今为止，被上诉人只有自己的陈述及一份上诉人与被上诉人于2010年6月30日签订的无法且并没有实际履行的《租赁合同》，拟证实其将房屋交给上诉人而后上诉人将铺交给郑仕斌使用管理，除此之外其没有任何书面证据证实其与上诉人在2010年7月1日后有任何交往或经济往来；更加荒谬的是被上诉人陈述：2010年6月30日上诉人交押金时被上诉人没有出具收据、郑仕斌交租时被上诉人居然也不开收据，这些明显是与客观事实不符而且违背交易习惯的陈述。既然被上诉人说一直由郑仕斌使用，致使上诉人与被上诉人于2010年6月30日签订的《租赁合同》无法履行，这份合同应是一份无效合同；而且该房屋一直由郑仕斌使用并经营陶瓷，被上诉人只有陈述并没有其他证据可以证实上诉人将房屋交给郑仕斌使用，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条、第七十七条的规定，上诉人在原审提交的证据证明效力依法大于被上诉人的证据及陈述，原审判决认定事实不清，证据不足，为此恳求二审法院依据现有的客观事实和证据依法支持上诉人的上诉请求。

 

上诉人陈某洪为其上诉请求在二审期间没有提交新的证据。

 

被上诉人江某强答辩称：一、原审判决认定事实清楚、证据、依据充分，适用法律正确。上诉人与被上诉人自愿签订本案的铺位租赁合同，该合同是从2010年6月30日起至2013年12月30日止，期限为三年，该合同清楚写明双方在平等同意的情况下达成本合同。二、上诉人所提交的其他上诉请求和事实是无法律依据依据事证明其合同是存在生效的法律依据和理由。上诉人违背合同法规定的诚信原则，故请二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。

 

被上诉人江某强为其答辩意见在二审期间没有提交新证据。

 

本院查明：2010年6月30日，江某强与陈某洪签订了一份《租铺合同》，该合同约定：“江某强同意把罗平村铺面约50平方租用给陈某洪使用，租用期为三年自2010年6月30日至2013年12月30日止。每月租金600元。陈某洪需于每月28日前把租金付给江某强，不得拖欠租金。江某强不负责陈某洪所使用的电费、水费等。如租用期满，江某强想继续出租，陈某洪想租用，在同等条件下江某强优先租给陈某洪。陈某洪先支付押金1800元给江某强，租期满后江某强把押金退回给陈某洪。”江某强述称陈某洪在签订合同当日交付了押金1800元，且其也将租铺交付给了陈某洪。江某强于2014年5月16日向原审法院提起诉讼，要求法院判令：1.陈某洪支付因租赁江某强房屋拖欠的租金、水费、电费、违约金合共12015.5元给江某强；2.本案诉讼费用由陈某洪负担。其起诉的事实与理由为“陈某洪于2010年6月30日与江某强签订了《租铺合同》一份，租用江某强位于云安县前锋镇罗坪村市场侧的约50平方米的铺位，双方约定租用时间为2010年6月30日至2013年12月30日，每月租金为600元，水电费由租用方交纳。陈某洪在与江某强签订合同后将铺位交给其亲属经营管理，且拖欠2012年10月至2013年5月共15个月的租金共600元/月×15月=9000元、水费989元、电费227.5元及损失费1800元。”

 

陈某洪在一审庭审中提出江某强在签订本案的《租铺合同》前已于2010年6月12日将涉案的房屋出租给了名叫郑仕斌的人使用，陈某洪没有实际使用过涉案房屋的抗辩。对此，江某强表示与郑仕斌认识，但很少来往，并述称郑仕斌是陈某洪的女婿，郑仕斌是代陈某洪办理工商登记并经营陶瓷店，同时认为陈某洪是没有经得江某强的同意将铺面转让给郑仕斌且由郑仕斌经营。此外，江某强还述称涉案房屋的租金平时是由郑仕斌代陈某洪交的，并称直到郑仕斌搬走时用了205度电的电费没有交清，以及称现在房屋的钥匙还在郑仕斌手里。

 

还查明，江某强在一审提交的证据有：江某强的身份证、《租铺合同》、国有土地使用证复印件、水费收据、电费发票、云安县前锋镇居委会出具的《证明》。江某强提供的《水费收据》记录2010年至2013年12月30日，使用自来水989方，单价1元/方，金额989元；提供的《电费发票》记录2013年4月4日至2013年6月4日，江勇锋（江某强的儿子）电表的计费电量为438度，金额306.6元；提供云安县前锋镇社区居民委员会出具的两份《证明》分别拟证明江某强与《租铺合同》中的江强为同一人，和拟证明江某强曾用名为江志泉，及本案国有土地使用证的权利人江志全与江某强为同一人。

 

陈某洪在一审提交以下证据：个体户机读档案登记资料、个体工商户设立登记申请书、住所（经营场所）登记表、《租赁合约》、云安县前锋镇罗坪村民委员会出具的《证明》、涉案房屋国有土地使用证复印件、云安县工商行政管理局信息中心出具的《证明》。陈某洪提交上述证据拟证明江某强曾与郑仕斌签订《租赁合约》，并已于2010年6月12日将涉案房屋出租给郑仕斌使用，且郑仕斌已以涉案房屋为经营场所进行了工商登记和经营。

 

郑仕斌于2010年9月27日向云安县工商行政管理局申请登记成立了“云安县前锋镇荣俊陶瓷店”，经营场所为云安县前锋镇罗坪新街，与本案双方当事人签订的《租铺合同》中约定的租赁物的位置相同。

 

再查明，江某强在二审诉讼中述称涉案房屋的的承租人为陈某洪，并称陈某洪从2010年6月30日后使用涉案房屋至2013年6月且没有交还钥匙，同时又称平时租金是由陈某洪或其女儿交的，也称没有见过郑仕斌这个人，但在后来的询问中又表示见过郑仕斌出现在涉案房屋。此外，对于陈某洪一审提供的由云安县前锋镇罗坪村民委员会出具的《证明》是何人所写的问题，江某强述称其不知道是何人所写，但其又称据其了解是郑仕斌去村委会写的。

 

本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。综合上诉人陈某洪的上诉请求与被上诉人江某强的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人陈某洪应否向被上诉人江某强支付租金、水费、电费、违约金合共12015.5元。

 

关于上诉人陈某洪应否向被上诉人江某强支付租金、水费、电费、违约金合共12015.5元的问题。江某强起诉主张陈某洪支付拖欠的租金、水费、电费、违约金合共12015.5元，其依据为双方于2010年6月30日签订了《租铺合同》，且认为陈某洪从2012年10月开始拖欠每月600元的租金至2013年6月30日，还有拖欠水费227.5元、电费989元及损失1800元。对此，陈某洪一审庭审中提出江某强在签订本案的《租铺合同》前已于2010年6月12日将涉案的房屋出租给了名叫郑仕斌的人使用，以及陈某洪没有实际使用过涉案房屋的抗辩。根据陈某洪一审提供的个体户机读档案登记资料、个体工商户设立登记申请书、住所（经营场所）登记表、《租赁合约》、云安县前锋镇罗坪村民委员会出具的《证明》、涉案房屋国有土地使用证复印件和云安县工商行政管理局信息中心出具的《证明》反映，江某强曾与郑仕斌签订《租赁合约》，并已于2010年6月12日将涉案房屋出租给郑仕斌使用，且郑仕斌已以涉案房屋为经营场所进行了工商登记和经营。对此，江某强表示其并没有与郑仕斌签订过《租赁合约》，但未能提供证据推翻该《租赁合约》。虽然江某强认为郑仕斌是陈某洪的女婿，郑仕斌是代陈某洪办理工商登记并经营陶瓷店，及认为陈某洪是没有经得江某强的同意将铺面转让给郑仕斌且由郑仕斌经营，但其并没有提供证据证实其该讲法，且陈某洪亦不予认可，故对其该主张，本院不予采信。同时，江某强称其不知道陈某洪一审提供的由云安县前锋镇罗坪村民委员会出具的《证明》是何人所写，但其又称据其了解是郑仕斌去村委会写的，这表明江某强对于郑仕斌去村委会出证明并用作办理工商登记一事是知悉的。此外，从江某强陈述的涉案房屋的租金平时是由郑仕斌交的，并称直到郑仕斌搬走时用了205度电的电费没有交清，以及称现在房屋的钥匙还在郑仕斌手里的内容可知，江某强与陈某洪签订了《租铺合同》后并没有将涉案房屋交付给陈某洪，而是将涉案房屋交付给了郑仕斌使用。据此，虽然江某强与陈某洪签订了《租铺合同》，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，在本案中作为出租人的江某强应当按照约定将涉案房屋交付给承租人陈某洪使用，但江某强并没有提供证据证实其已将房屋交付给陈某洪，故此，其要求陈某洪支付租金、水费、电费、违约金合共12015.5元缺乏理据，本院不予支持。原审法院判令陈某洪支付租金9000元有误，本院依法予以纠正。

 

综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律及实体处理错误，本院依法予以纠正。上诉人陈某洪的上诉请求理据充分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

 

撤销云安县人民法院（2014）云安法民二初字第155号民事判决。

 

二、驳回被上诉人江某强的诉讼请求。

 

一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由江某强负担。

 

本判决为终审判决。